住宅価格の25%だけを先に支払って入居した後、20年かけて残りの持ち分を買い取る公共分譲マンションが、12月に京畿の高陽昌陵地区で初めて供給される。専用ローンを使えば現金7700万ウォンで入居できるが、4年ごとに数千万ウォン台の持ち分買い取り費を工面しなければならず、毎月の賃料とローン利子も負担しなければならない。

国土交通部は4日、持ち分積立型・利益共有型2の公共分譲住宅の詳細な施行方案を発表した。最初の物量は、韓国土地住宅公社(LH)が12月に高陽昌陵S-2ブロックで披露する1057世帯のうち284世帯である。

申込資格は、3人世帯基準で月所得753万ウォン以下(共働きは1507万ウォン以下)、総資産3億6200万ウォン以下だ。子どもを2人以上出産した世帯は、資産要件が4億3100万ウォンに緩和される。

持ち分積立型の入居者は、契約金10%と入居金15%を合わせた住宅価格の25%をまず負担する。残りの75%は、入居後20年間、4年間隔で15%ずつ5回に分けて取得する。首都圏の公共分譲の平均価格である5億1000万ウォン(専用55㎡)のマンションなら、最初の持ち分25%を確保するのに1億2800万ウォン(実際の計算値は1億2750万ウォン)かかる。政府が検討している専用ローンで、初期持ち分額の40%である5100万ウォンを調達できるようになれば、手元に用意すべき現金は約7700万ウォン(7650万ウォン)まで下がる。

まだ買い取っていない75%の持ち分には、LHに賃料を支払わなければならない。政府は、賃料を決める基準を近隣の全貸し(チョンセ)相場の80%から90%に引き上げる方向で法令を改正する予定である。周辺のチョンセ価格を4億ウォンとすると、未取得持ち分に対する初期賃料は、すべて保証金で支払う場合は2億7000万ウォン、保証金なしで全額月貸しに転換する場合は月79万ウォンだ。国土部は、同じチョンセ価格の条件で、保証金1億3000万ウォンを預けて一般の月貸しで暮らせば月124万ウォンほどかかると試算した。一般の月貸しに比べ毎月45万ウォンほど少なく払う計算だが、初期持ち分用の専用ローンを利用した場合は、利子を別途負担しなければならない。

4年ごとに持ち分15%を追加取得する際には、最初の分譲価格にその間の利子を上乗せした金額を支払わなければならない。分譲価格5億1000万ウォンを基準にすると、毎回元金7650万ウォンと利子を一緒に払う構造だ。政府は、持ち分の買い取り時点を最長1年まで遅らせられるようにする計画である。転売制限期間中にLHに売り戻す場合は、法令改正を経て、二つの金額のうち低いほうを適用することにした。

転売制限は当選者発表日から10年、実居住義務は最初の入居可能日から5年である。1年の猶予後も買い取り代金を支払えない場合は、転売制限期間かどうかによって処理が分かれる。10年以内はLHにのみ住宅を譲渡する公共買い戻しだけが可能で、買い戻し価格は、入居者がこれまでに支払った持ち分取得費用に利子を付けた金額と鑑定価格を比べて、低いほうに決まる。10年を過ぎれば第三者に売却できるが、LHの持ち分が残っている場合は、LHと価格を協議して同意を得なければ住宅全体を処分できない。この場合もLHは優先買収権を持つ。

併せて公開された利益共有型2は、分譲価格の70%(上限5億ウォン)を住宅都市基金から必ず借り入れる構造だ。5億1000万ウォンのマンションなら3億5700万ウォンを借り、1億5300万ウォンを自己資金で用意する。金利は、融資実行時のディディムドル・ローンの基本金利から1%ポイントを引いた水準で、優遇要件を満たせば最大0.5%ポイントがさらに引き下げられる。ただし、約定時点の基金政策融資金利のうち最低水準(現在は年1.2%)が下限として適用される。

その代わり、住宅を売却するかローンをすべて返済する際には、住宅価格の上昇分を基金と分け合わなければならない。従来の分かち合い型公共分譲はLHにしか売り戻せず、時価より低い鑑定価格(時価の約90%)で差益を算定したため、入居者の取り分は70%にとどまった。利益共有型2は、転売制限5年と実居住義務(3年または5年)を満たせば、一般市場で自由に売却できる。上昇分は融資期間の平均残高に比例して配分し、残債が少ないほど入居者に戻る割合が高くなる。分譲価格の70%を借り入れた場合、早く返すほど入居者の取り分は30%から最大89.5%まで増える。住宅を売らなくても、満期前にローンをすべて返済し、その時点までの上昇分を基金と一度精算すれば、利益共有義務から外れる。

利益共有型2は公共住宅特別法の改正が必要なため、今年の供給物量はない。政府は年内に改正案を発議し、法施行後に供給に乗り出す方針だ。

キム・イタク国土部第1次官は「分譲価格が負担だった方々に、実効性のあるマイホーム支援策になるだろう」と述べた。