집값의 25%만 먼저 치르고 입주한 뒤 20년에 걸쳐 나머지 지분을 사들이는 공공분양 아파트가 12월 경기 고양창릉 지구에서 처음 공급된다. 전용 대출을 쓰면 현금 7700만원으로 들어갈 수 있으나 4년마다 수천만원대 지분 매입비를 마련해야 하고 매달 임대료와 대출 이자도 감당해야 한다.

국토교통부는 4일 지분적립형·이익공유형2 공공분양주택의 세부 시행 방안을 내놨다. 첫 물량은 한국토지주택공사(LH)가 12월 고양창릉 S-2블록에서 선보이는 1057가구 가운데 284가구다.

청약 자격은 3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하(맞벌이 1507만원 이하), 총자산 3억6200만원 이하다. 자녀를 2명 이상 출산한 가구는 자산 요건이 4억3100만원으로 완화된다.

지분적립형 입주자는 계약금 10%와 입주금 15%를 합친 집값의 25%를 우선 부담한다. 남은 75%는 입주 뒤 20년간 4년 간격으로 15%씩 5차례에 나눠 취득한다. 수도권 공공분양 평균 가격인 5억1000만원(전용 55㎡) 아파트라면 최초 지분 25%를 확보하는 데 1억2800만원(실제 계산값 1억2750만원)이 든다. 정부가 검토하고 있는 전용 대출로 초기 지분값의 40%인 5100만원을 조달할 수 있게 되면 손에 쥐어야 할 현금은 약 7700만원(7650만원)까지 낮아진다.

아직 사들이지 않은 75% 지분에는 LH에 임대료를 물어야 한다. 정부는 임대료를 정하는 기준을 인근 전세 시세 대비 80%에서 90%로 높이는 방향으로 법령을 고칠 예정이다. 주변 전셋값을 4억원으로 잡으면 미취득 지분에 대한 초기 임대료는 모두 보증금으로 낼 경우 2억7000만원, 보증금 없이 전액 월세로 전환하면 월 79만원이다. 국토부는 같은 전셋값 조건에서 보증금 1억3000만원을 걸고 일반 월세로 살면 월 124만원가량이 나간다고 추산했다. 일반 월세에 비해 매달 45만원 정도 덜 내는 셈이지만 초기 지분용 전용 대출을 이용했다면 이자는 따로 부담해야 한다.

4년마다 지분 15%를 추가로 확보할 때는 최초 분양가에 그간의 이자를 얹은 금액을 치러야 한다. 분양가 5억1000만원 기준으로는 매번 원금 7650만원과 이자를 함께 내는 구조다. 정부는 지분 매입 시점을 최장 1년까지 늦출 수 있게 할 계획이다. 전매제한 기간 중 LH에 되팔 때는 법령 개정을 거쳐 두 금액 가운데 낮은 쪽을 적용하기로 했다.

전매제한은 당첨자 발표일부터 10년, 실거주 의무는 최초 입주 가능일부터 5년이다. 1년 유예 뒤에도 매입 대금을 내지 못하면 전매제한 기간인지에 따라 처리가 갈린다. 10년 안에는 LH에만 집을 넘기는 공공환매만 가능하며, 환매 가격은 입주자가 이제껏 치른 지분취득비용에 이자를 붙인 금액과 감정가를 비교해 낮은 쪽으로 결정된다. 10년이 지나면 제3자에게 매도할 수 있으나 LH 지분이 남아 있으면 LH와 가격을 협의해 동의를 얻어야 집 전체를 처분할 수 있다. 이 경우에도 LH는 우선매수권을 갖는다.

함께 공개된 이익공유형2는 분양가의 70%(한도 5억원)를 주택도시기금에서 반드시 대출받는 구조다. 5억1000만원 아파트라면 3억5700만원을 빌리고 1억5300만원을 본인 자금으로 마련한다. 금리는 대출 실행 당시 디딤돌대출 기본금리에서 1%포인트를 뺀 수준이며 우대 요건을 충족하면 최대 0.5%포인트가 추가로 인하된다. 다만 약정 시점의 기금 정책대출 금리 가운데 최저 수준(현재 연 1.2%)이 하한선으로 적용된다.

그 대신 집을 팔거나 대출을 모두 상환할 때는 집값 상승분을 기금과 나눠야 한다. 기존 나눔형 공공분양은 LH에만 되팔 수 있었고 시세보다 낮은 감정가(시세의 약 90%)로 차익을 산정해 입주자 몫이 70%에 그쳤다. 이익공유형2는 전매제한 5년과 실거주 의무(3년 또는 5년)를 채우면 일반 시장에서 자유롭게 매도할 수 있다. 상승분은 대출 기간 평균 잔액에 비례해 배분하며 남은 빚이 적을수록 입주자에게 돌아가는 비율이 높아진다. 분양가의 70%를 대출받은 경우 일찍 갚을수록 입주자 몫이 30%에서 최대 89.5%까지 늘어난다. 집을 팔지 않아도 만기 전에 대출을 모두 갚고 그 시점까지의 상승분을 기금과 한 차례 정산하면 이익 공유 의무에서 벗어난다.

이익공유형2는 공공주택 특별법 개정이 필요해 올해 공급 물량은 없다. 정부는 연내 개정안을 발의하고 법 시행 이후 공급에 나설 방침이다.

김이탁 국토부 제1차관은 “분양가가 부담됐던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것”이라고 밝혔다.