先支付房价的25%入住、再用20年时间购买剩余份额的公共出售公寓,将于12月在京畿道高阳昌陵地区首次供应。使用专用贷款的话,拿出7700万韩元现金即可入住,但每4年需要筹措数千万韩元的份额购买费用,每月还要承担租金和贷款利息。
国土交通部4日公布了份额积累型、收益共享型2公共出售住宅的具体实施方案。首批供应量为韩国土地住宅公社(LH)12月在高阳昌陵S-2地块推出的1057户中的284户。
申购资格为:3口之家月收入753万韩元以下(双职工1507万韩元以下),总资产3.62亿韩元以下。生育2个以上子女的家庭,资产要求放宽至4.31亿韩元。
份额积累型入住者先承担房价25%,即合同定金10%加入住款15%。其余75%在入住后20年间,每隔4年各取得15%,分5次完成。以首都圈公共出售住宅平均价格5.1亿韩元(专用面积55㎡)的公寓为例,获得最初25%份额需要1.28亿韩元(实际计算值为1.275亿韩元)。若政府正在研究的专用贷款能筹措初期份额价款40%即5100万韩元,需要拿出的现金将降至约7700万韩元(7650万韩元)。
对尚未购回的75%份额,需向LH缴纳租金。政府计划修改法令,将确定租金的标准从周边全租房市价的80%提高到90%。若周边全租房价格按4亿韩元计算,未取得份额的初期租金,全部以押金支付时为2.7亿韩元,不设押金、全部转为月租时为每月79万韩元。国土部测算,在同样的全租房价格条件下,缴纳1.3亿韩元押金并按普通月租居住,每月约需124万韩元。相比普通月租每月少付约45万韩元,但若使用了初期份额专用贷款,还需另行承担利息。
每4年追加取得15%份额时,需支付最初出售价格加上期间利息的金额。以出售价格5.1亿韩元计算,每次需连同利息一起支付本金7650万韩元。政府计划允许份额购买时间最长推迟1年。在转售限制期内回售给LH时,将通过修改法令,适用两个金额中较低者。
转售限制为自中签者公布日起10年,实际居住义务为自首次可入住日起5年。即使宽限1年后仍无法支付购买款项,也将根据是否处于转售限制期而区别处理。10年内只能进行仅将住宅转让给LH的公共回购,回购价格按入住者迄今已支付的份额取得费用加利息之和与评估价相比,取较低者。10年后可以出售给第三方,但若LH份额仍然存在,须与LH协商价格并取得其同意,才能处置整套住宅。此种情况下LH也拥有优先购买权。
同时公布的收益共享型2,需从住宅城市基金贷款房价的70%(上限5亿韩元)。若是5.1亿韩元的公寓,贷款3.57亿韩元,自筹1.53亿韩元。利率为贷款发放时Didimdol贷款基准利率减去1个百分点,满足优惠条件的话最多可再下调0.5个百分点。不过,以约定时点基金政策性贷款利率中的最低水平(目前为年1.2%)作为下限。
作为代价,出售住宅或还清全部贷款时,须与基金分享房价上涨部分。原有的分享型公共出售只能回售给LH,且以低于市价的评估价(约为市价的90%)计算差价,入住者的份额仅为70%。收益共享型2在满足5年转售限制和实际居住义务(3年或5年)后,可在一般市场自由出售。上涨部分按贷款期间平均余额比例分配,剩余债务越少,归入住者的比例越高。贷款房价70%的情况下,还款越早,入住者份额从30%最高可提高到89.5%。即使不出售住宅,只要在到期前还清全部贷款,并与基金一次性结算截至当时的上涨部分,即可免除收益共享义务。
收益共享型2需要修改《公共住宅特别法》,因此今年没有供应量。政府计划年内提出修正案,并在法律施行后开始供应。
国土部第一次官金利铎表示:“这将成为对因出售价格而负担沉重的人们切实可行的购房支持方案。”